-
Deze hele discussie gaat nog voorbij aan het feit dat als je als huurder al je eigen huurwoningen zou willen kopen, je flink afgeknepen wordt door de corporatie. Immers, met je huur betaal je al mee aan de aflossing en rentelasten op het oorspronkelijke stichtings kapitaal en evt. renovatie kosten van de woning.
Maar je krijgt de woning echt niet voor de uitstaande kapitaallasten vermeerderd met de administratie kosten en leegstandsderving, nee je moet de woning kopen tegen de geldende marktprijzen.
Hoeveel dat verschil kan zijn zal ik onderstaand aantonen:
Portiekflat in Groningen bouwjaar ca. 1950
Sloopwaarde van de woning in '96: 1800 gulden
Renovatie kosten per woning: 84.000 gulden
Deze kapitaallasten worden in 25 jaar afgelost, de rente is 2%.
Als ik deze woning nu zou willen kopen moet ik daar echter 140.000 euro voor betalen. Welliswaar krijg ik dan als zittende huurder een korting van 25%, maar dan betaal je nog 105.000 euro.
Dat is volgens mij meer dan 3x de nog resterende kapitaallasten.
Ik ben toch nie gek?
-
Weer een reden om het EU lidmaatschap op te zeggen. Als je niet eens je eigen koers kan varen als land.
-
Rob Heusdens, zo 24 oktober 2010 13:29
in reactie op Murray Rothbard
Reageer op Rob
"Weer een reden om het EU lidmaatschap op te zeggen. Als je niet eens je eigen koers kan varen als land."
Opmerkelijk genoeg is de richtlijn van de EU die voorschreef dat het bestand aan corporatie woningen in Nederaland verminderd zou moeten worden, opgeheven.
Er s dus geen enkele reden voor corporaties om huurwoningen te verkopen of te slopen. Sterker nog, de vraag naar huurwoningen neemt weer flink toe.
-
"Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn, zegt het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens"
Waarom betalen Nederlanders dan gemiddeld 50% van hun inkomen aan belasting?
En waarom mag een horeca onderneming zelf niet bepalen wat het rookbeleid is? Etc Etc.
De overheid doet niets anders dan het eigendomsrecht schenden.
-
"Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn, zegt het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens"
En dit geldt niet voor krakers.......? Rare gedachtenkronkels komen hier toch langs. haha.
-
René de Groot, do 21 oktober 2010 00:40
in reactie op Vince Kerckhaert
Reageer op René
Daar moest ik ook gelijk aan denken... Maar dat wordt waarschijnlijk wel weer goed gepraat omdat de eigenaren formeel eigenaren blijven. (Ook al kunnen ze niets meer doen met hun eigendom... )
-
"Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn"
... zoals het feit dat die corporaties al hun macht, geld en bezit te danken hebben aan een overheid die hen iedere keer uit de nesten helpt en hen grond geeft, is die reden zwaarwegend genoeg?
-
Niet alleen het juridische argument is van belang, de huurder kan wel gedwongen worden door economische maatregelen, dat heet markteconomie. Wel is waar verstoorde markteconomie door de Villasubsidie. Blijkens zelfde NRC-artikel en regeerakkoord:
(a) boven de 43.000 inkomen kan de huurstijging oplopen tot 5% boven inflatie. Bij 2% inflatie dus een verdubbeling van de huur in 10 jaar.
(b) Verhuurders, die meer dan 10 woningen verhuren, zullen daarnaast bijdragen aan de huurtoeslag middels een jaarlijkse heffing met een opbrengst van 0,76 miljard vanaf 2014. Uiteraard gaan de huurders die toeslag op een of andere manier betalen.
Het gevolg is dat binnen niet al te lange tijd de huur marktconform is. Marktconform wil volgens het CPB zeggen dat deze 5,5%-5,7% van de WOZ-waarde bedraagt (CPB 2008).
De keuze is dus simpel (variabelen naar eigen believen aan te passen:
WOZ-waarde woning stel 200.000.
Huur:
Huur op marktconforme basis 5,5% van WOZ-waarde
11.000 per jaar (916 per mnd). Plus onderhoudskosten huurder.
Koop:
4,5% aflossingsvrije hypotheek of 9.000 per jaar bruto. Bijtelling 0,55% of 1.100 p.j.
Belastingtarief stel 42%, dus netto last 48% van 7.900 of 3.792. Plus onderhoudskosten en OZB eigenaar en eventuele waardestijging door inflatie.
IK BEN TOCH NIET GEK, heet dat geloof ik. Alleen die arme belastingbetaler zie mijn bijdrage onder, wie gaat dat betalen?
-
cor mol, wo 20 oktober 2010 20:41
in reactie op cor mol
Reageer op cor
Ik was iets te kort door de bocht. De netto last voor eigen woning bezti is:
9000 - 0,42(9000-1100) = 5.682.
-
Tuurlijk kan dit wel, en het trucje is zo doorzichtig als een gezeemde ruit.
Je hebt een sociale gallerijflat uit de jaren 60. Na 50 jaar corporatief onderhouden te zijn is het nu echt niet meer om aan te zien dus stelt de gemeente voor om het renoveren. Dit blijkt echter enkel mogelijk door een groot gedeelte van de appartementen te verkopen na de renovatie. Uiteraard krijgen de huidige bewoners voorrang om ze rustig te houden en het geheel redelijk te laten lijken.
Corporatie blij, Gemeente blij, Rutte blij, en trots dat de "nieuwe" eigenaren zijn voor private bezit.
Overigens is het alternatief natuurlijk om de hele boel tegen de vlakte te gooien, of om de appartementen door te breken en dan als luxe appartementen te verkopen, dus ja, wat is wijsheid.
-
Rob Heusdens, ma 25 oktober 2010 15:31
in reactie op Fokje Moeder
Reageer op Rob
"Overigens is het alternatief natuurlijk om de hele boel tegen de vlakte te gooien, of om de appartementen door te breken en dan als luxe appartementen te verkopen, dus ja, wat is wijsheid."
Het alternatief is gewoon renoveren van dit soort woningen. Dat bespaart de kosten van sloop en herbouw, de grond en het casco heb je al, je hoeft zo'n woning alleen te strippen en te voorzien van de voorzieningen die volgens het bouwbesluit nodig zijn, extra isolatie, etc.
Ik heb nooit een deugdelijke argumentatie gehoord waarom dat niet zou kunnen. Vaak zijn de oorspronkelijke kapitaal lasten namelijk al afbetaald, en heb je dus alleen de renovatie kosten, die je gewoon via de (verhoogde, want betere woningkwaliteit, aan de andere kant ook lagere energiekosten) verhuur weer int en dus afbetaald.
Het argument dat jaren geleden gebruikt werd dat sociale huurwoningen "niet meer in trek zouden zijn" gaat gezien de huidige marktontwikkeling niet meer op, was bovendien ook een zeer kortzichtig argument.
Er zullen gezien de huidige ontwikkeling, waarbij de vraag naar koopwoningen stagneert en die van huurwoningen toeneemt, eerder tekorten dan overschotten zijn.
-
Het kan verkeren ... Herinnert iemand zich deze nog??
http://www.eerstekamer.nl/9370000/1/j9vviasdcklgjqj/vfknsl1nl3u1/f=y.pdf
En zoek vooral naar de motivatie van de Paarse partijen inclusief PvdA .. en de reactie van bepaalde andere linkse partijen ...
-
Gaarne zou ik ook van deze regering vernemen hoeveel additionele hypotheekaftrek deze verkooppoltiek tot gevolg heeft. Als dat om forse aantallen gaat, is dat weer een gat in de begroting als gevolg van de villasubsidie. Het CPB heeft hiermee in zijn cijfers natuurlijk weer geen rekening gehouden.
Vanaf het vijfde inkomensdociel gaat het om 677.000 woningen die niet voor gesubsidieerde woningbouw in aanmerking zouden moeten komen. Zeg dat 20% opteert dan gaat het om 135.000 nieuwe hypotheken. De gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen van corporaties bedraagt 158.000. Met een 100% hypotheek is dat dus een additionele hypotheekschuld van minimaal 2,1 miljard. Met een rente van 4,5% resulteert dat in een renteaftrek van 960 miljoen tegen zeg 42% een jaarlijkse belastingderving van ca 400 miljoen. Aangenomen mag overigens worden dat deze groep (van het vijfde tot en met het tiende dociel) in het hogere segment woont en een marginaal belastingtarief van 52% heeft, het bedrag is dus hoger.
De tegenwerping dat de huurstoeslag vervalt is op zich juist, alleen het vijfde dociel ontvangt echter toeslag en het gaat dus maar om 62 miljoen.
Dit gat zat al in het VVD-verkiezingsprogramma en toen heeft het CPB bij de doorrekening ook al zitten pitten.
-
Ik heb een fijn appartement en het bevalt me prima, maar ik heb niet voor niets gekozen om het te huren.Ik zou het voor geen goud willen kopen. Ik zou trouwens toch nooit iets kopen waarvan ik plafond en vloer moet delen met buren. Zelfs het gekocht delen van een muur is me eigenlijk al te veel.
Maar gelukkig word ik er door de regering niet toe gedwongen. Nog niet.
-
Ikke ikke ikke, typisch weer....
-
Zo langzamerhand wordt ik gek van dat EVRM... Laten we dat verdrag eenzijdig opzeggen. Om andere EU-landen een beetje in te laten binden, knijpen we een oogje dicht inzake begrotingstekorten die worden overschreden. Buiten dat hebben veel andere landen ook last van dat baggerverdrag.
-
Joop komt op voor de vastgoed wereld: die enge plannen van Rutte kunnen helemaal niet, afblijven van ons bezit. Zie je wel dat Joop pluriform is ;-)
-
Je bent toch wel gek als je een huis gaat kopen?
Zijn we nu nog niet genezen van de huizenbubble?
de volgende zit er al aan tekomen..fout...herstel......de huizenbubble en alles wat die veroorzaakt heeft gaat nog gewoon door!
Man O man.
-
Jan Bakker, wo 20 oktober 2010 21:47
in reactie op Zjen Zen
Reageer op Jan
Nee, helemaal niet: huren is weggegooid geld omdat je het geld niet meer terug kan krijgen door het huis te verkopen en als je je hele leven huurt heb je waarschijnlijk meer betaald dan als je het huis had gekocht. Als je een huis koopt is het ook nog eens van jou, zonder woonlasten. Als je dan met pensioen gaat of ziek wordt of op een andere manier verarmt kunnen ze je je huis in ieder geval niet afnemen.
De huizenprijzen zijn wel veel te hoog, maar in principe is kopen beter dan huren.
-
Ik heb vorig jaar mijn woning van de Corporatie gekocht
Ra Ra
-
Yep, tien jaar geleden werkte ik regelmatig voor een woningbouwvereniging die huurders toen al regelmatig de optie tot koop aanbood.
-
Prins Pils, wo 20 oktober 2010 16:18
in reactie op Harry de Zomer
Reageer op Prins
++ Harry de Zomer, wo 20 oktober 2010 14:11 ++
>> Lezen, jongens, lezen. Er wordt niet gesproken van het *kunnen* kopen, maar van het *recht om* te kopen door de huurder.
-
Rob Heusdens, zo 24 oktober 2010 13:39
in reactie op Ad Hoogeveen
Reageer op Rob
"Ik heb vorig jaar mijn woning van de Corporatie gekocht
Ra Ra"
En? Je zit nu met geknepen billen te kijken hoe de prijs van je woning daalt onder je hypotheek schuld.
Huizenprijzen, kan ik je vertellen, gaan nog wel 25% naar beneden.
Hou je hart maar vast!
-
Ik durf zelfs nog een stap verder te gaan, en te roepen dat we hier kunnen spreken over een onrechtmatige daad, omdat de woningen die de corporaties in bezit hebben, eigenlijk voor éénderde ons bezit is, ja van ons allemaal.
in 1995 is ons toenmalige regering vergeten om voor ons belang op te komen, alle woningen van de corporaties zijn namelijk voor éénderde gefinancierd met belastinggeld, en dit hebben we de corporasties cadeau gedaan, nu blijft mij vraag of dit wel rechtmatig is geweest.
Zo niet dan moeten de corporaties 44 miljard gulden en de wetelijke rente over alle die jaren terug gaan storten in onze staatsruif.
-
Dat lijkt mij een goed plan, zijn die 18 miljard van Rutte 0.67 een schijntje bij...
-
oops, delen door 2 min 10 procent.
-
Lijkt me trouwens geweldig om in zo'n bunker te mogen wonen als die op de foto...
-
OP een mooi plekje in de duinen, niet verkeerd inderdaad.
-
Censuur Joop, wo 20 oktober 2010 14:34
in reactie op Heerlijk Helder Hoppe
Reageer op Censuur
Zeker niet als dat op Texel is...
toevallig heb ik dezelfde foto in mijn archief.
-
Ach, genoeg bunkers in de waterleidingduinen.
Alleen beetje weinig binnevallend zonlicht lijkt me.
-
Dan plak je er toch een mooie glazen serre tegenaan?
-
Ehm...uit ervaring weet ik dat dit al jaren gebeurt. Corporaties geven huurders op den duur de optie tot koop, soms met de voorwaarde dat de corporatie de woning weer terug kan kopen als de bewoner wil verhuizen. Ik zie het probleem niet.
-
Rob Geurtsen, wo 20 oktober 2010 14:04
in reactie op Harry de Zomer
Reageer op Rob
hey harry,
ik zie het probleem niet.
Dat riekt naar onbegrip over de rechtsstaat. Had Cohen dan toch gelijk met dat tegen de rechtsstaat aanschuren van de pvv, en Klink ook dat samenwerken lastig is omdat het over fundamenteel tegengestelde opvattingen gaat.
Wilders c.s. zijn niet geïnteresseerd in de rechtsstaat, kijk maar naar zijn commentaar over de onafhankelijkheid van de rechter.
-
Ja...je hebt rechtsstaat en rechtsstaat. In deze gaat het gewoon om opwerpen van barrières. Als mensen nu, na vijftien jaar huren, hun huisje tegen een zeer schappelijke prijs -want corporaties bieden zulks aan met de voorwaarde dat ze de woning tegen een schappelijke prijs mogen terugkopen bij verhuizing- kunnen kopen, wie wordt er dan precies benadeeld? Ik zie het probleem derhalve niet.
-
Piet de Geus, wo 20 oktober 2010 15:00
in reactie op Harry de Zomer
Reageer op Piet
"corporaties bieden zulks aan"
Dat is nou net het verschil: de corporaties kunnen dat wel aanbieden, alleen mag de overheid de corporaties daar niet toe dwingen.
-
Och, daar valt wel een mouw aan te passen. Corporaties willen immers zelf aan verkoop deelnemen.
-
Rob Heusdens, zo 24 oktober 2010 13:34
in reactie op Harry de Zomer
Reageer op Rob
Wat het probleem is?
Dat sommige corporaties al zo afhankelijk zijn van de verkoop van huurwoningen dat ze wel moeten verkopen, en dus eigenlijk een potverteer verdien model hebben.
-
Rob Heusdens, zo 24 oktober 2010 13:34
in reactie op Harry de Zomer
Reageer op Rob
Wat het probleem is?
Dat sommige corporaties al zo afhankelijk zijn van de verkoop van huurwoningen dat ze wel moeten verkopen, en dus eigenlijk een potverteer verdien model hebben.
-
"Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn, zegt het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens", zegt Carel Adriaansens, bijzonder hoogleraar onroerendgoedrecht aan de Universiteit van Maastricht in het NRC. "De enige reden die ik kan verzinnen is dat de VVD wil dat mensen aan bezitsvorming gaan doen. Dat lijkt me onvoldoende zwaarwegend."
De andere reden is dat de VVD zijn neoliberale weg van vóór de kredietcrisis als een kip zonder kop weer wil inslaan nu ze in de regering zitten waardoor ze ons de volgende kredietcrisis instorten.
Dat zal wel de zwaarwegende reden zijn waarom ze het willen
-
Het aardige van de rol van wetgever is dat je de wet kunt aanpassen zodat dingen wel mogelijk worden.
Stel: de wetgever vindt dat de maximum snelheid opgevoerd kan worden naar 130kmh. In dat geval kan een voorstel in stemming worden gebracht om de wet te wijzigen. Indien men het daar in meerderheid mee eens is, mag er 130 gereden worden.
Makkie dus.
Het idee op zich zal ongetwijfeld enkele mitsen en maren inhouden en nog verder uitgewerkt moeten worden. Zoals velen weten, is een plan aan het begin van een regeringsperiode vaak niet tot in de puntjes uitgewerkt. Daarom noemen we dit soort plannen eerder een initiatief.
-
Teun Linden, wo 20 oktober 2010 13:28
in reactie op Aert Willem d'Holbach
Reageer op Teun
"Het aardige van de rol van wetgever is dat je de wet kunt aanpassen zodat dingen wel mogelijk worden.
(...)
Makkie dus."
Lijkt me inderdaad een makkie om het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens aan te passen. Voorstel: laten we het direct morgen in stemming brengen...
-
U begrijpt ongetwijfeld wat ik bedoel met deze hyperbool.
-
Teun Linden, wo 20 oktober 2010 13:57
in reactie op Aert Willem d'Holbach
Reageer op Teun
Nee, wat bedoelde u met deze hyperbool? Probeert u uit te leggen dat als we het graag willen dat het dan altijd mogelijk is: Ik noem het een makkie, dat is taalkundig erg overdreven, maar het kan in theorie wel, ziedaar de hyperbool (geen sterke overigens).
Ik probeer aan te geven dat uw stelling niet klopt. Het feit dat deze wens van het kabinet juridisch onuitvoerbaar is, is niet op te lossen door de wetten te veranderen, want het gaat om Europese verdragen.
Of bent u het heel erg met mij eens en gebruikte u niet de hyperbool maar de ironie als stijlfiguur (ook niet sterk in dit geval).
Mijn stijlfiguur was overigens sarcasme, maar dat had u dan vast wel weer begrepen.
-
Als je iets wilt dan kun je het:
1. afdwingen middels regelgeving (enforcement)
2. stimuleren middels (financiële) prikkels (engineering)
3. bevorderen middels communicatie (education)
Er leiden meer wegen naar Rome in het openbaar bestuur. Waar het hier om gaat is dat in een regeerakkoord een aantal ambities staan beschreven. De vraag of iets kan, is dan nog niet voor 100% aan de orde anders zou het opstellen van een regeerakkoord wellicht twee jaar duren. Het kabinet heeft de ambitie om (citaat):
• Het kabinet komt met voorstellen om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren.
• Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.
• De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijze beperkt tot lagere inkomengroepen.
• Voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro stijgen de huren bij gereguleerde woningen niet met meer dan de inflatie.
• De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan.
• Samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties wordt bevorderd door belemmerende regelgeving weg te nemen.
• De ‘Vogelaarheffing’ wordt afgeschaft.
Dat is het totaalpakket waar de komende tijd inhoud aan gegeven moet worden. Als je een ambitie, een visie neerlegt en dan meteen met allerlei mitsen, maren, beperkingen en onmogelijkheden op de proppen komt, komt er helemaal niets van besturen.
Om onder die Europese regel uit te komen, zou je in goed overleg met de corporaties kunnen afspreken dat de corporaties woningen na een bepaalde tijd te koop aanbieden aan een bewoner. Een soort van lease met recht van koop. Het gaat er kortom niet om dat de wetgever iets van rechtswege gaat afdwingen. Het gaat er om dat het landsbestuur de mogelijkheid gaat bevorderen.
-
Nee, dwingen kan inderdaad niet.
Gelukkig zijn de woningbouwcorporaties in Nederland in grote mate verweven met de politiek, al is het alleen maar omdat ze financiëel afhankelijk zijn.
Hoewel de letter van de wet zulks dus inderdaad niet toestaat, staat het de regering vrij om dit beleid via de woningcorporaties te implementeren.
Blijf rustig schieten op dit nieuwe kabinet Joop, maar doe het vooral onderbouwd om niet dezelfde onderbuikgevoelens aan te spreken als de holle oneliners van Wilders c.s.
-
Vals Plat, wo 20 oktober 2010 13:33
in reactie op Marten Koetsier
Reageer op Vals
"Blijf rustig schieten op dit nieuwe kabinet Joop, maar doe het vooral onderbouwd om niet dezelfde onderbuikgevoelens aan te spreken als de holle oneliners van Wilders c.s."
Waarom niet? Dat blijkt een uiterst succesvolle wijze van communiceren te zijn
-
Zimmer frei...
Jullie konden het niet laten he? Gekke jopers..
Maar hij blijft leuk..
-
''Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn''
klinkt leuk, maar 'zwaarwegend'' lijkt me een beetje multiintepretabel.
Vraag me af of als dit niet mag, gemeente Amsterdam wel mensen met 2 huizen mag dwingen een huis te verkopen of te verhuren tegen een achtelijke prijs.
-
Leo van Loo, wo 20 oktober 2010 13:56
in reactie op Heerlijk Helder Hoppe
Reageer op Leo
Je zou kunnen zeggen (wat Amsterdam doet) dat het recht op woonruimte voor mensen die geen woning hebben zwaarder weegt dan het eigendomsrecht voor mensen die een woning 'over' hebben waar ze niet zelf in wonen. Daar ben ik het niet mee eens, maar het is een redenering die je kunt volgen.
Bij huurders lijkt me dat gecompliceerder, want de huurder heeft immers wel woonruimte, het is alleen niet in zijn bezit. De noodzaak voor hem om dus woonruimte te krijgen is afwezig, en daarmee een eventuele rechtvaardigingsgrond om iemand te onteigenen.
Nu ben ik geen advocaat/jurist, maar dit lijkt mij de meest plausibele redenering als je een verschil tussen de twee wil aanbrengen.
